Financer son investissement
Annonces
Faire un don
   

Quelques conseils pour réussir son investissement en immobilier locatif

(tous les chiffres qui servent pour exemples sont fictifs et bien souvent purement erronés)

Menu :
1) Toujours tenir compte de la rentabilité 2) Sélectionnez des biens dans des secteurs où la demande locative est forte
3) Etudiez le financement et adaptez-le en fonction de vos besoins 4) Le prix au mètre carré
5) Faire la gestion locative soi-même ou la confier à une agence ? 6) Louez en fonction des besoins de vos locataires et de leurs possibilités
7) Acheter avec ou sans travaux ? 8) La revente et le calcul de la plus value
   

 

 

1) Toujours tenir compte de la rentabilité :

En effet, la rentabilité c'est le nerf de la guerre, un appartement peut avoir un prix au mètre carré très attractif, sans pour autant être rentable. Si vous allez dans un petit village, vous aurez plus de chances d'avoir un prix au métre carré très bas, mais vous aurez peu être pas la rentabilité souhaitée. Il y a 2 types de rentabilité:

1a) la rentablitié brute, celle que l'on vous fournira de partout, que ce soit dans l'ancien comme dans le neuf. Pour la calculer, vous divisez le loyer annuel par le prix d'achat, par exemple:

Un appartement loué 550 € par mois (donc 6 600 € par an) avec un prix de vente de 60 000 € aura une rentabilité de 6600 divisés par 60 000 = 0,11 soit 11 %

1b) La rentabilité nette, c'est celle que vous devrez calculer vous-mêmes en récupérant les informations nécéssaires et c'est aussi la plus juste. Pour la calculer, il vous faut le prix d'achat, les frais de notaires, le montant des travaux (si il y en a), le loyer, les charges non récupérables et le foncier. Vous additionnez le prix d'achat, les frais de notaire, le montant des travaux (si il y en a) d'une part et le loyer annuel moins les charges annuelles non récupérables et le foncier d'autre part, puis vous divisez le second groupe par le premier, voici un exemple:

Un appartement loué 550 € par mois (donc 6 600 € par an), comprenant 50 € de charges non récupérables (donc 600 € par an), 300 €uros de foncier, un prix de vente de 60 000 €, 10 000 € de travaux et 5 000 € de frais notarié aura une rentabilité de:

6 600 - 600 - 300 = 5 700 ( loyer annuel -charges annuelles - foncier )
60 000 + 10 000 + 5 000 = 75 000 ( prix d'achat + travaux + frais de notaire)

5 700 divisé par 75 000 = 0,076 soit 7.6%

Retour au menu

 

2) Sélectionnez des biens dans des secteurs où la demande locative est forte :

Etudiez le secteur avant d'acheter, n'achetez pas dans un secteur où il y a plus d'offres de locations que de demandes, tenez compte du type de logement prisé dans le secteur et pourquoi ce type là et pas un autre.

Retour au menu

 

3) Etudiez le financement et adaptez le en fonction de vos besoins :

Et selon vos objectifs, un crédit sur 15 ans est très bien, mais un crédit sur 30 ans vous permet de générer des bénéfices plus importants mensuellement, si vous louez 500 €uros et que vous payez 400 €uros de crédit sur 15 ans en prenant un crédit sur 30 ans vous avez de fortes chances de payer un crédit de 300 €uros et de doubler le delta mensuel, sur 15 ans vous avez 100 €uros mais sur 30 ans 200 €uros.

Retour au menu

 

4) Le prix au mètre carré :


Le prix du mètre est un repère, par ville et par secteur, et non pas une valeur absolue. Nous allons voir pourquoi et en quelques exemples:

4a) prenez deux appartements identiques en nombre de pièces et en superficie à la même adresse, dans le même bâtiment, au même étage, sans travaux et avec la même orientation. Dans le premier, vous avez des prestations haut-de-gamme en carrelage, équipement de cuisine, de salle de bain, chauffage et double vitrage. Dans le second, vous avez des prestations d'entrée-de-gamme à tous les niveaux, vous comprendrez bien que le prix du mètre carré du premier sera plus élevé que celui du second.

4b) Prenez deux appartements identiques en tout point même au niveau des prestations et dans la même ville, le premier dans un quartier aisé et le second dans un quartier populaire, le prix du mètre carré sera moins élevé dans un quartier populaire que dans un secteur aisé.

4c) Il en est de même pour un appartement avec travaux et un appartement sans travaux (on ne peut pas avoir le même prix au mètre carré)

4d) On ne peut pas se baser sur un prix du mètre carré quand on achète un appartement de 20 m² et un de 50 m², au niveau de la rentabilité vous serez peut-être à la même mais au prix du mètre carré, le 20m² sera certainement plus élevé.

4e) Le prix du mètre carré sert de repère en fonction des types et des surfaces, l'expérience vous aidera à le déterminer en fonction du secteur de vos recherches.

Retour au menu

5) Faire la gestion locative soi-même ou la confier à une agence ?

Nous allons voir le pour et le contre dans les 2 cas :

5a) Gérer soi-même la location demande une organisation et du temps, pour trouver un locataire (passer des annonces, mettre une pancarte, organiser des visites et selectionner le locataire), rédiger un bail, rédiger un état des lieux, puis, tous les mois, à une date précise, il faut vérifier que le locataire a bien réglé le loyer et en intégralité, puis faire la quittance et lui délivrer. Chaque année, il faut augmenter le loyer en tenant compte de l'indice de référence des loyers (I.R.L). Il faut être réactif en cas de défaillance matérielle et régler le soucis rapidement, si ce n'est pas le cas, un conflit peut s'installer et le locataire pourra suspendre le paiement des loyers (à tord ou à raison). Il faut connaitre un minimum les lois en obligation Bailleur / locataire, aux risques de vous voir payer des réparations à la charges des locataires ou de générer d'autres soucis par inadvertance, si le locataire enclenche une procédure à votre encontre, vous ne pourrez pas dire " je ne savais pas" car nul n'est censé ignorer la loi. Donc, gérer soi même, vous l'aurez compris, n'est pas à la portée de tout le monde.

5b) Confier la gestion à une agence, totale ou partielle, c'est se décharger de tous les soucis, vous lui confiée la gestion de votre bien et chaque mois, vous devez vérifier que votre règlement à bien été effectué, les agences peuvent vous faire bénéficier de certaines garanties comme la garantie des loyers impayés (en cas d'impayés, une assurance prend le relais sur le paiement et engage une procédure de recouvrement à l'encontre du locataire) ou la carence locative (en cas d'absence de locataire, l'assurance prend le relais et vous verse le loyer en attendant d'avoir un nouveau locataire), ses garanties sont tenues à des conditions imposées par les assurances. Mettre en gestion son bien, c'est se décharger, l'agence prendra un pourcentage sur vos loyers et vous n'aurez plus rien à gérer.

Retour au menu

6) Louez en fonction des besoins de vos locataires et de leurs possibilités :

Assurez vous que votre locataire a un revenu équivalant à trois fois le montant du loyer, dans le cas contraire vous risquez l'impayé. Si votre locataire à des enfants, il a des aides de la caisse d'allocation familiale et donc moins de loyer à vous régler de ses propres deniers, si il n'a pas d'aides c'est qu'il gagne assez pour ne pas en bénéficier. Dans tous les cas privilégiés les studios, types 1 et types 2, pour les célibataires ou les couples sans enfant et les autres types en fonction du nombre d'enfant à charge, louer un type 3 à un célibataire pourrait pénaliser une famille à la recherche d'un logement, n'oublier pas que le parc locatif français a énormement de demande pour peu d'offres.

Retour au menu

 

7) Acheter avec ou sans travaux ?

Acheter avec travaux, n'est pas une chose simple, il vous faut estimer les travaux, les ajouter au prix de vente et comparer avec des appartements en vente dans le secteur et qui sont sans travaux en tenant compte de leurs vétustés, autrement dit c'est le parcours du combattant si vous n'avez aucune expérience dans les travaux, si à l'inverse, vous maitrisez parfaitement cette étape, en observant bien tout les recoins de l'appartement vous saurez à la fin de la visite combien cela va vous coûtez et donc vous pourrez faire une offre interéssante et avoir un appartement à un prix trés raisonable comparativement à ce qui se trouve à la vente dans le secteur.

Acheter sans travaux, est la chose la plus pratique et la plus sage, quand on ne maîtrise pas du tout cette étape. Vous faire assiter par un professionnel pour vérifier qu'il n'y a pas de soucis, est une bonne chose, l'oeil d'un expert vous évitera bien des désagréments.

Retour au menu

 

8) La revente et le calcul de la plus value :

Vous possédez un parc locatif depuis quelques années, vous voulez améliorer son rendement, vous avez déjà augmenté les loyers annuellement, il ne vous reste plus que la revente, c'est aussi une étape nécessaire et obligatoire pour accélérer votre départ à la retraite et votre future activitée de rentier. C'est à ce moment là que vous devrez faire les bons choix, nous allons voir comment.

8a) Tout d'abord, il vous faut dresser un état de votre parc locatif, en créant un fichier (excel est très bien pour cela) dans lequel vous noterez les informations suivantes :

- Prix d'achat
- Date de la signature de l'acte de propriété
- Date de fin du crédit
- Montant du crédit mensuel
- Somme restante à rembourser pour solder le crédit (à majorer, généralement, de 3%, c'est une pénalité de remboursement anticipée prévue dans la plupart des crédits, renseignez vous auprès de votre organisme de financement)
- Les charges propriétaire
- le foncier
- le montant du loyer

Ensuite étudiez des prix de reventes objectifs, et non pas farfelus, pour chaque bien,ce n'est pas parce que l'on veut un certain prix qu'on l'obtiendra, on obtiendra seulement le prix du marché en cours, Celà demande une certaine expérience, si vous ne l'avez pas, orientez vous vers un professionnel de l'immobilier et du secteur où vous revendez votre bien (ce dernier n'a pas forcément son agence dans ce secteur là)

8b) Maintenant que nous possédons les informations de bases, nous allons nous pencher sur les questions qui vous intérressent le plus, "comment et à quel moment paye t'on la plus value ?" "comment calcule t'on la plus value ?" et "peut-on être éxonéré de plus value ?"

Tout d'abord les exonérations:

- Vous revendez votre habitation principale (ça ne pourra pas être votre cas, dans les biens loués)
- Une cessions d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée
- Vous revendez votre acquisition 30 ans après l'avoir achetée
- Vous êtes titulaire de la carte d'invalidité
- Vous êtes retraité

Si vous n'êtes pas dans les cas ci-dessus, voici comment la calculer :

Jusqu’à présent,la plus-value brute était diminuée d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème.
Ainsi, la plus-value se trouvait exonérée au bout de 15 ans de détention.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention est désormais fixé à :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Il en résulte une exonération totale de plus-value pour les cessions d’immeubles détenus depuis plus de trente ans.

Le taux de l’abattement pour durée de détention du bien reste fixé à 10 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième pour les cessions de terrains nus constructibles, à condition :
- qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011 ;
- que la vente soit conclue avant le 1er janvier 2013.

un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 13,5 %
Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
S'ajoutent également les prélèvements sociaux : CSG, CRDS, prélèvement social de 3,4 %, contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social et contribution additionnelle «financement du RSA» au prélèvement social, soit un taux global de 13,5 %.
La CSG n'est pas déductible de vos revenus.

La plus value est calculée par le notaire, qui la déduit de votre prix de vente, la verse directement aux impôts (via l'imprimé n°2048-IMM des impôts) , le jour de la signature de l'acte définitif de revente. A vous de lui fournir les éléments déductibles, pour l'atténuer.

8c) Dernière étape, le choix du bien à revendre. Grâce à toutes les informations, récoltées, ci-dessus, vous allez savoir quels sont les biens les plus avantageux à revendre, sélectionnez de préférence des appartements où la rentabilité est la moins avantageuse et où vous dégagerez un maximun de liquidité, pour pouvoir solder le plus de crédits possible, même partiellement, ça diminuera vos mensualités et augmentera votre bénéfice annuel.

Retour au menu

 
     

Cliquez sur "j'aime" et laissez un commentaire pour partager ce site avec vos contacts de facebook

 

Au fil du temps et de vos questions, que vous nous poserez par mail, nous enrichirons cette rubrique, alors n'hésitez pas et cela restera anonyme.

Les questions ne sont pas bêtes, mais il est bête de rester sur une interrogation.

Plan du site